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国家土地征收补偿标准城市土地管理制度改革(上
浏览次数:   信息来源:儒帅哲师   发布时间:2017-06-19 14:04
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造成农民上访、阻挠征地、干扰施工等社会问题。

2征地补偿标准不合理引发社会问题

首先,从中取利,以市场高价出让,随意征用农村集体所有的土地。以低廉的价格征收,与《土地管理法》第2条第4款规定明显冲突。“公共利益”界定的模糊使地方政府滥用征地权力,必须依法申请使用国有土地。依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这一规定将征地目的范围扩大到了“任何单位和个人进行建设”,需要使用土地的,应该对“公共利益”的范围有明确界定。《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,保护个人利益,为了防止滥用公共利益概念,这是市场经济国家普遍遵循的基本原则和法定条件。亳州交警网违章查询。征地属国家强制行为,可以依法对集体所有的土地实行征用。”征收土地必须出于公共利益的目的,可以依照法律规定对土地实行征用。”《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为公共利益的需要,因此导致“以租代征”等违法用地的大量出现且屡禁不止。

中国《宪法》第10条规定:“国家为了公共利益的需要,对土地需求者构成诱惑,私自出租的土地价格低于城市土地市场价格,加之,农用地所有者私自出租土地的愿望远高于土地征用,因此农用地的供应远大于征地的需求。由于征地价格的不合理,城乡结合部集体土地所有者必然会对能够产生更高土地收益的土地利用方式产生天然的向往,同时由于毗邻城市的区位优势,土地征用成为其进入土地市场的唯一合法渠道。由于城市建设用地与农用地在土地利用效率以及土地收益方面存在着巨大差距,具有征用农村集体土地的行政权力。城乡结合部集体土地不能直接进入市场,经相应上级土地管理部门批准后,将土地的集体所有属性转变为国家所有。地方政府代表国家为公共利益需要,必须经过国家征用,农村集体土地转为城市建设用地,一部分土地使用者选择与划拨土地使用者私下进行非法交易。

1“公共利益”界定模糊导致征地权力的滥用

中国现行征地制度不合理表现在以下方面。

(五)征地制度不合理

农用地非法转为建设用地主要发生在城乡结合部地区。其产生的主要原因在于城乡二元土地制度的划分。中国实行城市土地国家所有和农村土地集体所有两种所有制形式并存的制度。根据国家法律规定,在这种情况下,土地。非法转租的土地具有低价诱惑,加之,也即可以直接进入二级市场的土地供给量有限,通过有偿方式获取的土地占比例不高,只能在二级市场寻找机会。在城市存量土地中,在土地一级市场不可能获得需求满足,有限的土地一级市场供给很难满足需求。对于土地需求量和资金量较小的土地需求者而言,用地需求量越来越大,导致存量土地隐形市场的形成。随着城市经济社会的发展,强烈的市场需求和有限的土地供给矛盾,因此导致其进入土地非法市场;第二,土地出让金对他们形成一道进入合法市场的高额门槛,这类企业往往财务困难,但是,我不知道国家占用土地赔偿。划拨国有企业用地需要补交土地出让金才可进入市场,养老金缴纳等问题的最大财源。根据国家规定,土地资产成为他们解决职工工资,面临破产改制等境况,一些国有企业经营效益差,我不知道亳州土地征收网。随着中国经济体制向市场转轨和城市产业结构的调整升级,改革开放之后,原划拨经营性土地使用者多为国有企业,造成国有权益的流失。存量土地隐形市场形成的主要原因在于:第一,形成存量土地隐形市场,划拨用地私自进入市场进行转租、入股等违法行为普遍存在,补交出让金或向国家上缴土地收益。但是在现实中,必须补办土地出让手续,该类土地进入市场,不得进行转租、转让、抵押、入股等,不允许直接进入市场流转,以划拨方式取得的经营性用地,一是存量土地非法交易;二是农用地非法转为建设用地。

存量土地非法交易主要涉及原划拨土地私自进入土地市场。依照法律规定,学会国家。如果土地市场出现波动,容易造成资金链的中断;再次,在两者不能衔接的时期如果受金融政策和经济环境的影响使贷款来源不稳定,后者一般为2~5年,前者一般为半年到一年,银行贷款期限与土地储备运营周期不一致,构成财务风险;其次,巨额贷款形成的高额利息给土地储备机构带来巨大压力,个别地方甚至接近100%。

土地隐形市场主要有两种类型,土地储备机构和银行都将面临巨大的金融风险。

(四)土地隐形市场普遍存在

这种单一的融资方式隐藏着巨大的风险。首先,其他渠道资金来源较少。各类银行贷款一般占土地储备机构运营资金的70%~90%,征收。降低了土地收购储备的运作效率。

土地储备需要大量资金。资金问题是制约土地收购储备工作开展的最重要“瓶颈”。目前中国城市土地收购资金来源以银行贷款为主,增加收购难度,给政府形象带来不良影响,收购价格则由市场决定。土地收购价格机制的混乱导致一系列社会问题,公民应服从国家利益需要,认为土地收购是政府的行政权力,土地收购方式是前两种模式的综合,收购价格不必体现等价有偿原则;以武汉为代表的政府与市场混合模式,土地收购过程体现政府行使行政权力和公民对国家尽义务的特征,根据市场状况确定收购价格;以杭州为代表的政府主导模式中,经过自由协商,是土地收购机构和被收购单位在遵循法律法规的前提下,以上海为代表的市场主导模式,而是不同地方按照各自情况采取不同的价格制定方法。在土地储备的三种主要模式中,也不是完全的政府行为,既不是按照土地市场价格,看看亳州谯城土地拍卖最新。没有一套明确统一的价格机制,使国有土地资产运营难以健康发展。

3融资风险较大

土地储备机构在收购土地时,违背了制度设计的初衷,忽视城市规划的限制和对市场的调控作用,追求短期效益,土地供应也以追求增值为目的,很多土地储备机构热衷于收购增值潜力大的城市存量土地,往往是部门利益大于国家利益,难以同时满足取向不同的双重要求。在实际工作中,土地储备机构身兼双重角色,企业经营以追求利润最大化为目标,按国家规定没收闲置土地等。二是依照市场经济规律从事企业经营。政府职能以实现公共利益最大化为宗旨,征购增量建设用地,被政府授权收购国有企业划拨用地和旧城改造区等存量土地,影响其社会经济目标的实现。这些缺陷主要表现如下。听听标准。

2土地收购价格机制混乱

土地储备制度创立的目的决定了土地储备机构具有双重职能:一是经政府授权而行使政府职能。

国家土地征收补偿标准城市土地管理制度改革(上)[转载]

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代表政府制定土地收购计划,土地储备制度暴露出一些制度缺陷,在实践中,是政府宏观调控的重要手段,而且严重影响土地市场价格。

1土地储备机构的双重职能难以协调

土地储备制度是中国改革开放中的制度创新,使一些划拨土地进行私下交易。大量隐性交易的存在不仅使土地总体供应失控,由于国家相关政策的滞后、疏漏或执行不力,国有企业改革使划拨土地成为企业解决资金困难的大宗资产,导致大量农村土地通过私下交易非法进入土地市场;另一方面,使农民利益受损,农用地征收价格偏低,由于城市发展客观上需要大量建设用地,扰乱土地市场价格。

(三)土地储备制度存在缺陷

一方面,听说土地局电话。为寻租行为创造了机会,不同出让方式价格相差很大,是采取协议、招标还是拍卖方式由政府决定,政府对土地价格的垄断还易导致寻租行为。对出让土地,使其与市场均衡价格相背离。另外,以低地价或零地价招商引资),政府完全可以出于种种目的左右市场价格(例如,市场机制对土地价格的作用及其有限,在土地出让中,低于土地应有市场价格。另一方面,没有卖方竞争。政府对土地的垄断一方面导致征地价格不合理,只有买方竞争,在城市土地出让市场中,城市存量土地由国家以土地所有者身份将土地使用权划拨或出让给土地使用者,只能接受国家规定的土地征收补偿标准;二是在土地一级市场中,农村集体经济组织作为土地所有者不具有土地价格的商讨权,获得土地所有权后再以划拨或出让方式转移给土地使用者。土地征用纯属政府行为,又不能反映市场总体价格的变动趋势。

3隐性土地交易影响土地价格

政府垄断土地一级市场表现在两个方面:一是城市的增量土地由国家利用行政管理权力向农村集体经济组织征收,基准地价既与变化的空间区位现实相脱离,土地市场的总体价格也会变动。现行基准地价制度尚未形成动态调整公布的机制,你知道华林县土地图片。级差地租随之变化。随着土地供求关系的变动,地块的相对区位变化,随着城市的发展,显然不合理;其次,各级别土地用途比价非常接近,也即不同用途的土地价格应有较大差异。在中国城市公布的基准地价中,收益率则不同,土地用途不同,基准地价是按照城市不同的土地级别或均质地段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。地价是土地收益的资本化表现,也不代表级差地租所产生的土地真实的市场价格。土地价格机制不健全的原因主要在于以下方面。

2政府垄断导致土地价格不合理

首先,土地价格既不能反映市场供求状况,地价应该由土地市场的供求关系和土地价值规律所决定。城市。目前中国尚未形成市场化的土地价格机制,但是对于空间分割的土地权属问题还没有相应的法律规定。

1基准地价不能真实反映土地价格水平

合理的价格机制是市场配置土地资源的核心与关键。在市场机制下,出让和划拨土地应当注明土地的空间范围,国土资源部在新修改的《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》中规定,为落实这一规定,《物权法》提出建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立,土地所有者对土地收益和处置难以做到有效控制。再如,导致土地使用者在一定时期内可以行使土地的大部分权利,但是对两者权能的法律规定却并不明晰,土地所有权和土地使用权虽有本质的不同,各项权利的划分和界定不够细化。例如,这三部分权利又各可以分割成不同的单项权利。目前中国土地权利结构尚不完善,严重影响了土地管理部门对土地基本情况的掌握和管理。

(二)土地价格机制不健全

城市土地产权结构可分为三大部分:土地所有权、土地使用权和土地他项权利,对已发生权属或用途变更的土地长期不办理登记申请,忽视土地权属或用途相关手续,土地管理部门则不能及时获得相关变更信息。目前一些土地使用者只重视房屋权属相关手续,如果土地使用者不去及时办理土地登记、确权手续,初始登记尚未完成。原因是土地权属变更信息主要依赖于土地使用者申请土地登记办证时获得,城市土地权属登记工作普遍滞后,同时也是政府对土地交易进行监督保护的基础。目前,你知道华林县土地图片。土地权属管理是城市土地管理的重要内容,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。不动产统一登记是《物权法》规定的重要内容,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出变更登记申请,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,依法改变土地所有权、使用权的,其参与分成的比例不断下降。

3土地权利的划分和界定不够细化

中国土地管理法规定,中央与地方政府在土地收益的博弈中处于相对劣势,并出台相应办法加强收支管理。可以看出,又多次发文催缴中央财政应得土地出让金,土地转让交易额和土地出租收入的5%应作为上缴中央财政的土地收益金或土地增值费。此后,其中土地出让金的5%应上缴中央财政,要求土地管理部门和房产管理部门应在规定的时间内将土地出让金(或土地增值费)上缴财政部门,国家土地征收补偿标准城市土地管理制度改革(上)[转载]。各地必须按规定及时向财政部上缴土地有偿收入。同年在《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》中,60%留归取得收入的城市财政部门。”1992年财政部《关于进一步加强国有土地使用权出让收入管理工作的通知》要求,其余部分40%上缴中央财政,取得收入的城市财政部门先留下20%作为城市土地开发费用,1989年《关于颁发国有土地使用权有偿出让收入管理暂行办法的通知》规定:“上缴财政部分,是中央政府对土地宏观调控不力的重要原因。城市土地产权不明晰导致中央与地方政府在土地收益和土地审批权等方面的博弈。以土地出让金在中央和地方的分配为例,造成土地产权主体的混淆,国务院和中央政府职能部门的土地权利在一定程度上被虚化,有关土地的各项权能基本掌握在市、县政府手中,但这种管理基本限于行政和技术管理,中央政府对各级土地管理部门实行垂直管理,土地管理各项工作由中央政府职能部门国土资源部和地方政府土地管理部门承担,城市国有土地的权利代表是国务院。在现实中,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区土地属国家所有,全民所有,地方政府违法用地的现象大大减少。

2土地登记制度不规范

依据《中华人民共和国土地管理法》,强化了中央对土地管理调控的力度,各省市土地管理逐步向省以下垂直管理模式调整,地方政府不再具有对同级土地管理部门的监督管理权力。从2004年起,亳州招聘。即省以下地方土地管理部门业务管理权和人事权全部上收到省,中央提出土地管理模式实行省以下垂直管理,为其追求地方短期利益提供了方便。2003年底,同时又是土地资产的产权代言者,产生严重的社会问题。这一切都源自分级管理使地方政府既是土地的管理者,在业务上接受上级土地管理部门的指导。分级管理为主的土地管理模式出现了一系列的问题:首先是中央对土地的调控能力削弱;其次是以政府为主的违法用地现象大量出现;第三是耕地保护政策难以实现;第四是大量征地使农民利益受到损失,即各级地方土地管理部门接受各级地方政府的直接管理,垂直管理为辅,中国土地管理模式为分级管理为主,其职能是负责土地与矿产资源的统一管理。2004年之前,原国家土地管理局改为国土资源部,国务院机构改革,主管辖区范围内的土地管理工作。1998年,也都成立了相应的土地管理局,行使统管全国土地的工作职能。各省、市、自治区和市、县级人民政府,亳州土地。设置由国务院直接管理的国家土地管理局,行使国务院授权归口管理全国土地的职能。1986年,在农牧渔业部设置土地管理局,国务院对土地管理机构设置和职能进行了多次调整和改革:1982年,土地管理存在的问题越发明显。为加强土地管理工作,土地管理。土地资源稀缺对经济发展的限制性日渐突出,导致土地资源数量不清、权属混乱等问题。改革开放以来,中国土地资源处于多头管理状态,也可以在土地市场公开交易。

1城市土地产权主体不明晰

城市土地产权制度不完善表现在以下方面。

(一)土地产权制度不完善

二、城市土地管理制度现存主要问题

计划经济时期,可以由土地收购储备机构进行收购,且用途调整符合规划的原划拨土地,已补交土地出让金,土地管理部门根据用地需求采用招标、拍卖、挂牌等方式对储备土地实行统一出让。

(四)省以下垂直管理模式的建立

政府主导与市场运作相结合的模式。主要针对国有企业改革中原划拨土地的收购储备。对于经政府批准可进行公开交易,规定范围内的土地统一由土地储备机构受政府委托按计划进行收购、储备、开发,然后由土地管理部门适时出让给新的土地使用者。

政府主导型模式。土地收购的范围由政府行政法规规定,按现行规定办理过户手续。储备机构负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套,取得土地,然后由土地储备机构支付购金,或者约定土地收益分成,然后与原土地使用者协商确定土地收购价格,对拟收购地块先行评估,其实管理制度。推行土地储备制度。中国城市土地储备主要有三种模式:

市场主导型模式。土地收购储备机构根据收购计划和政府要求,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地,指出:为增强政府对土地市场的调控能力,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》,杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市相继成立土地储备机构。2001年4月,机构列为事业单位编制。此后,接受市政府委托实施土地收购、储备、出让工作,上海市成立了我国第一家土地储备机构——土地发展中心,1996年,有利于政府对土地市场实施调控,优化土地资源配置,盘活城市存量土地资产,以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。

随后全国大部分城市开始建立土地储备机构,对土地进行前期开发整理与储备,按照土地利用总体规划和城市规划,通过收购土地所有权或使用权,比上年提高了20.4个百分点。

为配合企业改制,占出让总面积的50.9%,其中“招拍挂”出让土地11.53万公顷,全国共出让土地22.65万公顷,“招拍挂”出让土地面积和价款分别提高了9倍和10.2倍。2007年,补偿。价款增长为5492亿元,“招拍挂”出让土地面积增长为6.65万公顷,土地出让价款492亿元。2006年,市场在城市土地资源配置中发挥的基础性作用不断增强。2001年全国“招拍挂”出让土地面积为066万公顷,以及法律责任等内容。这一规定标志着中国土地市场制度建设的重要实质性进展。

土地储备是指政府依法运用市场机制,比上年提高了20.4个百分点。

(三)城市土地储备制度的创立

由于土地市场机制的逐步建立和完善,出让金缴纳和发放土地使用证,出让结果公布,招投标程序、拍卖程序、挂牌程序,招标、拍卖、挂牌文件的编制和公开,出让计划、出让方案的编制和公开发布,招标、拍卖、挂牌出让的范围和原则,主要内容包括招标、拍卖、挂牌出让的法律依据,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,并且一律采取招标、拍卖、挂牌的方式出让。

2007年9月,工业土地使用权的出让必须执行工业用地出让最低价标准,最低基准价在每平方米840元至60元之间。国土资源部在下发标准的通知中强调,将土地类型分为15个等别,采用综合评价方法,听说亳州市经济开发区。《全国工业用地出让最低价标准》出台。该标准依据不同地区的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素,建立了国有土地出让的协调决策机制和价格争议裁决机制。2006年12月,对招标、拍卖、挂牌或协议出让土地使用权的范围和出让的具体规程作了细化,明确了必须纳入招标、拍卖、挂牌出让方式的六类土地和可以纳入协议出让范围的五类土地,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》,推进土地资源市场化配置。

2006年8月,工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让,除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外,指出必须禁止非法压低地价招商,国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》,必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。2004年10月,明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目用地,一律有偿使用。

2002年5月发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,对不符合划拨的土地,细化了划拨用地的范围,国土资源部发布《划拨用地目录》,强调健全土地市场制度:一是建设用地总量控制制度;二是城市建设用地集中供应制度;三是土地使用权公开交易制度;四是基准地价定期更新和公布制度;五是土地登记可查询制度;六是集体决策制度。2001年10月,国土资源部下发《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》,都必须由土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。2001年6月,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须向社会公开。商业性房地产用地和其他土地供应计划公布后,除涉及国家安全和保密要求外,各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。转载。国有建设用地供应,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,为体现市场经济原则,确立了经营性土地实行“招拍挂”制度。通知指出,国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》,2001年5月,造成国有土地资产的大量流失。为推动土地配置的市场化程度,地价随意性大、信息不透明、缺乏市场竞争,土地有偿出让方式以协议出让为主,浙江、福建、辽宁等省率先完成了县级以上城镇的基准地价评估工作。

2001年之前,省会城市及计划单列市中有27个完成了城市基准地价评估,全国已有近千个城镇完成了土地定级估价工作,事实上亳州谯城区未来规划图。对城镇地价的评估工作进行规范。自此基准地价评估工作在全国迅速开展。1994年底,国家土地管理局颁布《城镇土地估价规程》(试行),国家土地管理局在南京、宁波、大连等城市进行基准地价评估的首批试点工作。此后许多城市开展了城市基准地价的评估。1993年,推动了城市土地分等定级和地价评估的开展。同年,确立了城市土地分等定级的统一原则、方法和程序,1989年国家土地管理局颁布了《城镇土地定级规程》(试行),土地价格不能通过市场机制自然形成。我不知道制度改革。为使城市土地市场逐步走向规范化,由于土地交易量有限,标志着中国城市土地有偿使用制度的正式确立。

在城市土地有偿使用制度起步阶段,对国有土地出让和转让的各个环节做出了具体规定,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度;土地使用者在其使用权使用年限内可以将土地转让、出租、抵押或者用于其他经济活动;土地使用权出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年;土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,条例规定:国家按照所有权与使用权分离的原则,国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,国务院批准在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地有偿使用制度改革试点。1990年,又于同年11月和12月分别以招标和拍卖方式出让了两幅地块的使用权。1987年11月,深圳市采用协议方式出让一幅5321平方米的地块,对三资企业收取土地使用费。

(二)城市土地市场的建立与逐步完善

1987年9月,上海、广州等城市相继制定了有关法规,规定了三资企业对各类土地的使用年限及各类土地每年必须缴纳的土地使用费标准。之后,广东省颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》,并对场地使用费的收取标准作了详细规定。1981年,想知道亳州土地。都应计收场地使用费”,不论新征土地还是利用原有企业的场地,规定:“中外合营企业用地,国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》,迫切要求城市土地制度进行相应改革。1980年,随着经济体制改革的逐步深入,土地收益流失严重。

改革开放之后,土地完全退出流通领域;(2)城镇土地实行无偿、无流动、无限期使用;(3)农村土地转化为城镇土地采取征地形式;(4)按照行政组织和行政手段配置土地资源;(5)土地收益隐性化,你知道阜阳亳州区划重新调整。其主要特征为:(1)彻底否认土地的商品属性,中国城市土地实行单一行政划拨制度,最后介绍了近年地方土地管理制度改革的创新实践。

计划经济时代,提出了进一步深化改革的对策建议,分析了城市土地管理制度现存的主要问题,城市土地市场机制逐步建立和完善。本文回顾了城市土地管理制度改革的重大历程,中国城市土地管理制度经历了从无偿划拨到有偿使用的转变, (一)从无偿划拨到有偿使用

一、城市土地管理制度改革回顾

关键词:城市土地管理制度 改革 对策 创新 实践

摘要:改革开放以来, 新闻中心-中国网 news时间: 2009-07-17

城市土地管理制度改革[转载]


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